На что обратить внимание при покупке дома

Приобретение недвижимости – ответственное и хлопотное мероприятие, особенно если планируется покупка дома. На этапе выбора будущего жилья необходимо знать и учитывать все нюансы и особенности, чтобы в итоге сделка оказалась успешной. Кратко перечислим, на что нужно обратить внимание:

  • Анализ состояния дома и участка, коммуникаций.
  • Анализ пакета документов на приобретаемую недвижимость, соответствие их нормам действующего законодательства РФ.

Состояние дома

Лучшее время года для осмотра вариантов – весна, в этот период можно получить объективную оценку состояния жилья. Зима – не самый подходящий сезон, снег может успешно скрыть поврежденную крышу, потрескавшийся фундамент или захламленную прилегающую территорию.

  • Подвал. Если в помещении есть подвал, весенний паводок укажет на возможные проблемы, например, плохую гидроизоляцию. Сырые углы – сигнал того, что подвал подтапливается.
  • Чердак – показатель состояния крыши. Просветы, подтеки – признаки изношенной кровли, которую пора менять. Правильно должна быть устроена система водостока, иначе фасад и фундамент могут последовательно терпеть разрушения год за годом. Подтеки на фасаде и незапланированные проектом желобки на земле – явное свидетельство, что с водостоком что-то не так.
  • Внутреннее состояние. Протестируйте двери и окна: легко ли они открываются, не перекошены ли проемы. Скрипящие двери и неровные проемы – показатель неправильной усадки. Полезный совет: обычный строительный уровень поможет быстро определить, ровные ли стены и пол в помещении.

Проверка коммуникационных систем

Проверьте исправность подачи света, газа, тепла и воды.

  1. Трубы не должны протекать, а система подачи воды должна быть термоизолированной, иначе в мороз трубы лопнут от холода.
  2. При включении отопительного котла не должно быть запаха газа или характерных «чихающих» звуков, а под ним – ржавчины и луж. Если включить отопление после перерыва, будет понятно, протекают ли батареи или трубы. Удостоверьтесь, что во всех комнатах одинаково тепло и все краны для спуска воздуха исправно функционируют.
  3. О состоянии электропроводки поведают розетки и осветительные приборы. Патроны из керамики на древних проводах в тканой оплетке и вмурованные в стены розетки старого образца – не лучший признак. Скорее всего, вся электросистема устарела и требует замены.
  4. В заключение оцените работу канализации: слейте достаточное количество воды в ванной и туалете, понаблюдайте, как быстро она уходит. Если канализация не центральная, изучите выгребную яму. Ее стандартные размеры - длина: 2.5-3 м, ширина: 0.8-1 м, глубина: 1.5 м, внутри выкладывается камнем, кирпичом или бетоном.

Анализ документации

Пакет необходимых документов отличается в зависимости от основания права собственности, типа дома и участка. Краткий перечень необходимых бумаг:

  • Правоустанавливающие документы на дом и землю.
  • Техпаспорт домовладения.
  • Техпаспорт дома с поэтажным планом.
  • Выписка из домовой книги.
  • Кадастровый план земельного надела.

Важный момент! Если для земельного участка ранее не проводилось межевание, то есть у него не определены точные границы, вам следует обязать хозяина поставить участок на кадастровый учет. Изучая документы, обратите особое внимание на следующие нюансы.

  • Дом и участок должны принадлежать одному и тому же лицу.
  • Если земля оформлена как пожизненное или  бессрочное владение придется регистрировать ранее возникшее право; участок должен быть отмежеван, то есть иметь точную площадь и кадастровый номер.
  • Если купля-продажа происходит по доверенности, обязательно заверение документа нотариусом. Узнайте, жив ли собственник, выдавал ли он доверенность, дееспособен ли он, не отозвана ли доверенность.
  • Если объект недвижимости приобретался собственником, состоящим в браке, требуйте заверенное у нотариуса согласие супруга/супруги на продажу. Проверьте, не были ли выписаны из жилья лица, сохранившие право проживать в нем даже после смены собственника: призывники, заключенные, пациенты психиатрических клиник, пожилые люди, проживающие в домах престарелых, несовершеннолетние, находящиеся в приютах. Дом, полученный в наследство не должен иметь других претендентов.
  • Указанная в документах площадь земли должна соответствовать размеру по факту. Измерьте участок - если есть расхождения, это повод отказаться от сомнительного приобретения.
  • Сверьте указанный адрес регистрации участка с фактическим. Подтверждение информации можно запросить в Управлении земельных ресурсов.
  • Закажите выписку из ЕГРН, чтобы узнать, не наложено ли обременение на дом и землю: арест и обращение взыскания, залог, запрет на совершение регистрационных действий.
  • Жилье не должно находиться в аренде, ренте или быть предметом судебных тяжб.
  • Убедитесь, что у настоящих собственников нет долгов по коммунальным платежам: запросите информацию у поставщика коммунальных услуг.
  • Удостоверьтесь, что на территории нет незаконных построек, а в помещении – перепланировок: сверяйтесь с информацией в техпаспорте.
  • Изучите историю ранних сделок с недвижимостью. Все сделки должны быть зарегистрированы и заверены нотариусом – иначе любые последующие действия с объектом купли-продажи окажутся недействительными. Договора купли-продажи хранятся в архивах БТИ и по необходимости могут быть запрошены.
  • Потребуйте документы на инженерную систему и разводку коммуникаций. Если помещение станет вашей собственностью, вам нужно знать, где проходит электропроводка, канализация, отопление и водоснабжение. Кроме того, наличие договоров подтверждает законность подключения коммуникаций.

Не желательно Оформлять два отдельных договора купли-продажи на дом и на. Поскольку существует общий принцип: если продается земля, в таком случае  должен быть продан и дом, при условии, если оба объекта принадлежат одному собственнику.

Если вы сомневаетесь, что сможете самостоятельно проверить состояние жилища и документации на него, всегда есть возможность обратиться к специалистам. Профессиональное заключение о том, что с жильем все в порядке – залог долгой жизни в новом доме, без неприятных неожиданностей и сюрпризов.